¿Tienes una vivienda hipotecada y quieres venderla? Una de las preguntas más frecuentes sobre la compraventa de inmuebles es si se puede vender una casa hipotecada, sobre todo tras la última modificación de la Ley Hipotecaria.

La respuesta es que sí se puede vender una casa cuya hipoteca esté aún vigente, y además hay varias opciones de hacerlo. 

Vender una vivienda con una hipoteca en curso es una operación más habitual de lo que te imaginas, así que no tienes de qué preocuparte. 

Hoy te contamos cuáles son las opciones para vender tu casa con hipoteca, así como los trámites que debes tener en cuenta en caso de que necesites vender tu vivienda hipotecada.

¿Se puede vender una casa hipotecada?

Por supuesto. Muchas de las hipotecas que se conceden actualmente en España son hipotecas a largo plazo: veinte, treinta y hasta cuarenta años. En periodos tan largos de tiempo, se pueden dar múltiples situaciones que hagan necesaria la venta de la vivienda hipotecada: 

  • Traslados o cambios de residencia por trabajo
  • Herencias cuyas hipotecas continúan vigentes
  • Divorcios o separaciones
  • Cambios en la situación familiar
  • Etc…

Sin embargo, al adquirir una casa con hipoteca, el banco se convierte automáticamente en copropietario de la misma, hasta que no concluya el pago íntegro del préstamo y se produzca la cancelación de la hipoteca (administrativa y registralmente).

Por eso, si decides vender tu inmueble hipotecado, deberás tener en cuenta en todo momento a la entidad gestora, o sea, al banco.

Pero, ¿qué opciones tenemos si queremos vender nuestra vivienda hipotecada? 

Veamoslas a continuación.

¿Qué opciones hay a la hora de vender una casa hipotecada?

Como vendedor tienes tres opciones si quieres vender tu casa hipotecada y aún te quedan cuotas pendientes.

  • Vender la vivienda y cancelar la hipoteca
  • Subrogar la hipoteca a la parte compradora
  • Solicitar una hipoteca puente

Lejos de asustar a los compradores, las viviendas hipotecadas suelen considerarse una buena inversión, ya que por lo general, tienen un mejor precio que las viviendas de obra nueva o libres de cargas.

A continuación, desgranamos las tres posibilidades para que puedas conocer todas las opciones y valorar la que mejor se adapte a tus circunstancias.

Venta de casa con hipoteca: cancelación de la hipoteca

Vender la vivienda hipotecada para poder cancelar el préstamo hipotecario suele ser la opción más habitual. 

En este caso concreto, pueden darse dos situaciones:

Vender la vivienda por un importe superior al de la hipoteca

Esta sería la situación ideal, pues tan solo tendrías que destinar parte del importe de la venta a liquidar la deuda con el banco, pudiendo disponer del resto del dinero tras abonar los correspondientes impuestos.

Se trata de un trámite sencillo que se realiza el mismo día de la compraventa, donde el notario y un representante del banco comprobarán que todos los documentos están en regla.

Recuerda que debes solicitar en el banco el Certificado de Deuda Pendiente, un documento indispensable para poder llevar a cabo la venta de una vivienda hipotecada.

Una vez cancelada la hipoteca, la vivienda se podrá entregar libre de cargas y será la parte compradora quien deba encargarse de acudir al Registro de la Propiedad para acreditar la cancelación de la hipoteca.

Vender la vivienda por un importe inferior al de la hipoteca

Aunque no suele ser lo habitual, en ocasiones algunos vendedores se ven obligados por su situación personal o la situación del mercado a vender a un precio inferior al de la hipoteca. 

Aún así se puede proceder a la venta de la vivienda hipotecada, aunque las condiciones no serán tan favorables como en el caso anterior.

En este caso, el banco se quedará con el 100% del importe de la venta para saldar el préstamo y tendrás que renegociar lo que quede pendiente hasta cubrir la totalidad de la deuda hipotecaria.

De todos los casos que veremos hoy sería la situación más desfavorable para la parte vendedora.

Venta de casa con hipoteca: subrogación de la hipoteca a favor del comprador

Subrogar significa: “Sustituir en una obligación o derecho a la persona que los poseía”. 

En este caso, la parte compradora pasaría a asumir la deuda del préstamo pendiente quedando el vendedor libre de cargas. Sin embargo, hay una serie de aspectos que se deben tener en cuenta durante el proceso de subrogación.

  1. Se trata de una decisión que debe ser aprobada por el banco, quien realizará un estudio de viabilidad al nuevo comprador para comprobar que este puede asumir la deuda pendiente.
  2. El precio de venta final del inmueble siempre será inferior, dado que habrá que descontarle a ese precio el importe de la hipoteca pendiente.

Una vez que el banco dé su visto bueno, ambas partes firmarán un documento de subrogación de la hipoteca. A partir de este momento, será responsabilidad del comprador asumir las cuotas restantes de la hipoteca.

¿Qué ocurre si el banco rechaza la petición de subrogación?

En el caso de que el banco no dé su visto bueno o no responda a la petición de subrogación, se puede continuar con el contrato de compraventa salvo que exista alguna cláusula en la hipoteca que así lo impida. 

En este caso, la parte vendedora podrá realizar un contrato privado de deuda pendiente con el comprador, quien se comprometerá al pago mensual de la cuota hipotecaria, aunque debes saber que este tipo de acuerdos implica ciertos riesgos:

Por ejemplo, si el comprador deja de pagar al banco, éste solicitará a la parte vendedora la deuda pendiente, debiendo litigar el vendedor a la parte compradora si quiere recuperar dicha deuda.

Venta de casa con hipoteca: solicitar una hipoteca puente

Entre las distintas formas de vender una casa hipotecada, la última opción es solicitar una hipoteca puente. Suele ser la opción más desconocida y por ende, la menos habitual, pero no por ello deja de ser igualmente viable.

La hipoteca puente es ideal para aquellas personas que necesitan comprar urgentemente, pero que aún no han podido deshacerse de su anterior hipoteca.

En el caso de la hipoteca puente, en lugar de pagar dos hipotecas, el banco unifica el pago de forma que el cliente tan solo abonará una única cuota, con el compromiso de vender la vivienda actual en un plazo determinado, que puede oscilar entre los cinco y seis años dependiendo de las condiciones establecidas por el banco.

Una vez vendida la primera vivienda hipotecada, se cancelaría dicha deuda y automáticamente se procedería a la formalización de la nueva hipoteca. 

Si decides vender tu vivienda hipotecada a través de esta opción, has de valorar si podrás afrontar el pago unificado durante el tiempo que dure la venta de tu anterior propiedad.

Se puede vender una casa hipotecada si sabes cómo hacerlo

Ahora ya tienes la respuesta a tu pregunta. Vender una propiedad con hipoteca es posible, si sabes cuáles son las opciones más viables para hacerlo.

Recuerda que en REMAX contamos con un equipo de agentes asociados expertos en este tipo de situaciones, que estarán a tu entera disposición para acompañarte y asesorarte durante todo el proceso para vender tu casa con hipoteca.